內房股復活？

　　昨日(29日)，中港股市均升，但值得大家留意的是內房股現漲停潮！

　　《金融界》4月29日消息：

　　地產股持續走強，萬科A(深：000002)、榮盛發展(深：002146)、京能置業(滬：600791)、津濱發展(深：000897)、榮安地產(深：000517)、金地集團(滬：600383)、京投發展(滬：600683)等十餘股漲停（見表）。

　　消息面上，樓市利好頻傳。4月28日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)，從4月29日起，成都市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售。

　　4月26日，江蘇南京發布《關於合法穩定住所落戶有關事項的通知(徵求意見稿)》，其中提出，在南京市區取得合法產權住房的人員，可申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母可申請辦理戶口隨遷。

　　此外，市場傳聞稱，地產政策方向可能發生重大變化，包括淡化三大工程、重點轉向去庫存、城投公司收購存量房轉租賃房、放開限購和價格限制等。這些政策被認為具有綱領性和方向性，預示內房地產市場可能迎來一系列利好。

　　昨日，筆者《回歸A股》文報道過，2021年，最早睇死內房股的瑞銀大中華區房地產研究主管分析師John Lam，下調恒大(03333)評級至賣出：

　　(中國恒大)目標價從去年9月份的15.2元削減至6元。當年7月份，John Lam將恒大12個月目標價從6元下調至3.5元，同時維持賣出評級。

　　事實證明，John Lam的預警確有先見之明，幾個月後恒大正式爆雷。

　　而如今，John Lam表示：「在三年的看跌之後，由於政府的援助，我們第一次對中國房地產行業變得更加樂觀。」他預計，國內住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，中國大型地產開發商們的股票可能會出現反彈。今年1月其已經將龍湖集團(00960)控股等幾家房地產公司的評級上調為買入。

中央有日本之鑑怎會不做事

　　John Lam為何今時看好內房股？一個可能原因是股價已殘，但更大的可能是阿爺救內房。不少悲觀者認為中國會被內房拖死，會如日本的迷失三十年。但有了日本之鑑，阿爺怎會不做點事，而等死三十年？要做的那一點事，是「舊換新」。

　　國內《時代周報》報道：

　　4月23日，深圳市房地產業協會(以下簡稱「深房協」)、深圳市房地產中介協會(以下簡稱「深房中協」)聯合開展深圳商品住房「換馨家」活動。

　　「換馨家」活動面向深圳所有計劃出售二手商品住房(舊房)並購買新建商品住房(新房)的購房居民，房地產開發企業向購房人提供建議不少於90天的「保護期」，約定期限內如成功售出舊房，則繼續完成新房交易手續，如未售出，解除協議並無條件退款。

　　「相比政府和國企，行業協會來推動『以舊換新』是最合適的。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，中介行業協會可以調動旗下中介機構的積極性，而中介機構和從業人員又是連通賣方和買方、新房和二手房的最佳載體。房地產行業協會能夠調動開發商參與的積極性，又與政府機構有密切關聯，可以就推動房地產良性循環向政府部門建議一些優惠的政策。

　　對於「以舊換新」政策執行效果，多名業內人士認為仍有待檢驗。換房群體對房子要求較高，這就要求開發商真正提供質素不錯的房子。同時，深圳市場仍承壓，要在90天「保護期」內賣掉舊房的考驗不小。

　　與其他城市由政府主導不同，深圳的住房「以舊換新」主要是市場力量驅動，參與主體包括開發商、購房者、中介機構和行業協會。

　　「換馨家」活動，即開發商、中介機構與計劃出售二手商品住房並購買新建商品住房的購房居民三方開展「賣舊+買新」的換房聯動。

　　具體而言，房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的「解約保護期」(建議不少於90天)，中介機構優先推動換房人舊房交易，縮短交易周期。在協議約定期限內，舊房售出的，開發企業和換房人按約定繼續完成新房交易手續；舊房未售出的，開發企業和換房人按約定解除協議並無條件退款，換房人毋須承擔違約責任。

　　在整個流程中，購房者能夠獲得的權益包括：開發商對換房人意向購買的新房設定「解約保護期」，如舊房未售出可無條件解除協議；開發商和中介機構按約定在購房價款、交易佣金等方面向換房人提供優惠方案；在新房交付前，中介機構為換房人提供租房佣金優惠服務，解決居住問題。

　　據《時代周報》記者了解，參加「換馨家」活動的首批樓盤有13個，以剛需樓盤為主。

　　這個房地產的「舊換新」政策，於2023年已有10城推出先試。2024年4月，鄭州市提出今年會完成以舊換新一萬套，同時通過國有保障房運營公司收購一部分二手房。

　　內房的舊換新，除了舊業主要有購新屋的意向外，主要是錢從可來。

　　第一種，國有平台收購舊房後，居民僅能選購該國有平台開發的新房，此時居民僅需補交差價，國有平台不需付出額外現金流，目前多數城市採用的是這一模式，以江蘇海安為例，「購房業主拿出手上原有成套住宅房屋，與意向購買的商品房開發項目議價，雙方協商約定合理價格並簽約，舊房價值開具等額定向房票，用於支付新房首付款，舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付後，置換成功。」

　　第二種，國有平台收購舊房後，居民可以選購其他主體開發的新房，那麼收購舊房所需資金需要國有平台自籌，從鄭州經驗看，主要由國有平台向銀行貸款。據《鄭州市二手住房「賣舊買新、以舊換新：試點工作公告》，「城發安居公司與換房群眾參照評估價格進行收購洽談，洽談成功則簽訂《二手住房收購意向協議》。協定簽訂後，城發安居公司向金融機構申請收購貸款。」

　　這個內房「舊換新」會否快速解決內房困局？不會，要給時間，估計要一至三年，但不會是三十年，因為居民要先有錢，才會買樓。不過阿爺開啟了救內房程序，內房就有望出生天，不可過樂觀，但應不用咁悲觀。

　　內房穩了之後，內房昔日的輝煌可以回來嗎？估計不會。

　　(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)